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admin48587

NOCIONES BÁSICAS PARA INICIAR UN PROYECTO INMOBILIARIO

¿QUIERES CONSTRUIR?

¡HAZLO CON NOSOTROS!

Para iniciar una construcción debes estar consciente de varios aspectos, pues debes conocer una serie de ramas profesionales que te permitan hacerlo sin la ayuda de nadie. Lamentablemente, no podemos ser Arquitectos, Ingenieros, Abogados, ni trabajadores en el área de la construcción (Albañiles, Vidrieros, Electricistas, etc.); por lo que siempre, vamos a necesitar contratarlos o asociarnos con otras personas para llevar a cabo nuestros proyectos; sean estos personales o profesionales.

A pesar de la gran verdad arriba descrita, es posible que como emprendedor del negocio o como dueño de tu futura casa, comprendas aspectos básicos relacionados con la construcción, con la finalidad de que tu proyecto camine como deseas, evitando así perder dinero, tiempo, o hasta tus ganas de continuar. Es por esto que, en este blog, procederemos a explicarte los aspectos iniciales que requieren conocer, con la finalidad de que puedas iniciar tu proyecto inmobiliario. Las particularidades que debes conocer son las siguientes:




QUÉ DEBO SABER PARA ADQUIRIR UN TERRENO?

Obviamente lo primero que necesitas hacer es adquirir un terreno en el cual puedas o desees iniciar tu proyecto inmobiliario, y para el efecto te recomendamos lo siguiente:

  1. Solicita al vendedor, un certificado de gravámenes del bien inmueble; así como el pago del último impuesto predial, esto, con la finalidad de que puedas verificar si el inmueble está prendado, y quien dice ser el vendedor del terreno, sea su real propietario. Créenos, puedes evitarte serios problemas verificando estos documentos.

  2. Solicita el Informe de Regulación Metropolitana, en el mismo puedes encontrar una serie de elementos que te permitirán tomar una decisión adecuada. Estos elementos, son principalmente los siguientes:

    1. Verifica que el COS (Coeficiente de Ocupación de Suelo) es el adecuado para que construyas tu proyecto soñado. Este coeficiente lo encontrarás en el IRM (Informe de Regulación Metropolitana) del bien, y sirve para identificar, qué porcentaje del terreno a ser adquirido, puede ser ocupado. Por ejemplo, si el terreno mide mil metros, y su COS es del 10%, sólo podrás ocupar 100 metros de los mil, para edificar tu construcción. Este porcentaje se distingue entre COS Planta Baja, y COS Total. Por lo que, en el ejemplo anterior, si el COS PB es 10%, pero su COS Total es 20%, significa que podrás ejecutar un proyecto de hasta 200 metros, en la cantidad de pisos que te permita el IRM.

    2. Verifica la cantidad de pisos y la altura permitida. En el ejemplo anterior, si el límite fuera de dos pisos significa que cada planta puede ser de 100 metros. Si fueran tres, dividirán 200 metros, para tres plantas, y así tendrás el área que puedes usar en cada una de las plantas.

    3. Puedes verificar si tu terreno tiene observaciones adicionales, por ejemplo, que se deban definir linderos, rectificar las áreas, o que se deba fijar el borde de quebrada, entre otros. Estas observaciones no deben ser un motivo para no comprar el terreno; sin embargo, pueden servir como elemento de negociación del precio; pues para solucionarlos, vas a requerir contratar profesionales que te asesoren, y eso implica tiempo y dinero.

  3. Verificados los puntos anteriores, o al menos habiendo solicitado el certificado de gravámenes, el pago del impuesto predial del último año, y el IRM, puedes iniciar con la negociación del precio; sin embargo, si no te sientes listo y prefieres la opinión de un profesional, te sugerimos que contactes con nosotros, para asesorarte en los aspectos legales y constructivos que te permitan cumplir tus objetivos.

  4. Si has negociado el precio, ahora si es necesario que te contactes con un Abogado de tu confianza, en HUM tenemos los mejores profesionales en el ámbito legal para el efecto. El Abogado, te servirá para realizar el trámite de transferencia de dominio, el mismo que se realiza ante el Municipio correspondiente, mediando siempre una escritura pública que debe ser celebrada ante un Notario registrado en el país. El trámite de transferencia toma aproximadamente entre 15 y 30 días, culmina con la inscripción del bien a tu nombre. ¡AHORA ERES PROPIETARIO!


¿QUÉ PROCESOS DEBO REALIZAR UNA VEZ QUE EL TERRENO HA SIDO ADQUIRIDO?

En esencia ninguno, sin embargo, si has comprado un terreno con observaciones como las arriba mencionadas, deberás solucionarlas, por lo que necesariamente deberás contar con un Arquitecto, o un Topógrafo, o Abogado, o todos a la vez dependiendo del problema que debas solucionar. En nuestro equipo de trabajo encontrarás a los profesionales más calificados para solucionar estos impases.



¿QUÉ REQUIERO CONOCER PARA APROBAR LOS PLANOS DE MI PROYECTO INMOBILIARIO?

Una vez que el IRM de tu terreno no refleje observaciones, podrás iniciar los procesos de aprobación de los planos ante las entidades correspondientes. En la ciudad de Quito, la Entidad Colaboradora de Proyectos, es el Colegio de Arquitectos, el mismo que actualmente se encuentra ubicado en las calles Nuñez de Vela e Ignacio San María. En esta Institución, deberás aprobar los siguientes planos:

  1. Planos arquitectónicos.- Consisten en el primer set de planos a ser aprobados, deben contar con la firma de un Arquitecto, y cumplir con las ordenanzas municipales dispuestas en cada Cantón. Su aprobación se puede hacer en línea o ingresandolos por ventanilla, y deben tomar aproximadamente entre dos y cuatro semanas.

  2. Planos estructurales.- Se deben ingresar una vez aprobados los planos arquitectónicos, deberán cumplir con las NEC (Normas Ecuatorianas de Construcción), contar con la firma de un Ingeniero, y cumplir con las ordenanzas municipales dispuestas en cada Cantón. Su aprobación se puede hacer en línea o ingresandolos por ventanilla, y deben tomar aproximadamente entre dos y cuatro semanas.

  3. Planos Eléctricos e Hidrosanitarios.- Se ingresan conjuntamente con los planos estructurales, deben ser firmados por un Ingeniero y cumplir con las normas básicas de construcción. Estos planos no son realmente revisados por la Institución, pero es importante que sean debidamente realizados por un profesional, pues de ellos dependen aspectos esenciales de tu proyecto relacionados con los servicios básicos de agua, luz y alcantarillado. Se aprueban en conjunto con los planos estructurales.

Una vez aprobado cada uno de estos planos, la Entidad Colaboradora de Proyectos emite certificados de conformidad, que manifiestan que tu proyecto, se encuentra conforme a la normativa nacional y cantonal, y que por ello, es procedente la obtención de una Licencia Metropolitana Urbanística LMU20, para que se inicie la construcción del proyecto.



APROBADOS LOS PLANOS, ¿DEBO REALIZAR UN TRÁMITE ADICIONAL?

Por supuesto, debes iniciar el trámite de obtención de la LMU20, que es una licencia emitida por el Municipio, que te autoriza a ejecutar el proyecto de construcción en el terreno de tu propiedad. Este proceso toma aproximadamente entre tres y seis semanas, y culmina con la emisión de la respectiva licencia en la que se especifica el titular del predio, así como también el profesional que se hará cargo de supervisar que los planos aprobados se cumplan a la perfección.

Una vez que cuentes con la aprobación correspondiente, puedes iniciar tu proyecto. Por favor no olvides lo siguiente:

  1. NO inicies tu construcción sin permisos, si lo haces, te puedes ver sujeto a grandes multas que des financiarán tu proyecto y probablemente lo vuelvan in ejecutable.

  2. Realiza el aviso de inicio de obra ante las agencias de control correspondientes.

  3. Una vez que culmines la obra, realiza el aviso de terminación ante la misma agencia de control que realizaste el aviso de inicio.

  4. Brinda seguridad a los trabajadores, evita accidentes, recuerda que estás tratando con vidas humanas, que se ponen en riesgo para cumplir una actividad; por ello, brinda cascos, gafas, botas, sujetadores, entre otros; para que tus trabajadores ejecuten sus esfuerzos en un ambiente seguro.

  5. NO dejes escombros en las calles, puedes ser sancionado si lo haces. Pero más allá de eso, RESPETEMOS EL ESPACIO DE TODOS Y AL AMBIENTE, que tan desgastado está por nuestras actividades.

NOTA: Las opiniones brindadas, pueden incluir particularidades que deben ser resueltas dependiendo de cada caso; por lo que, en caso de dudas, por favor no dudes en contactarte con nosotros. El presente blog ofrece información generalizada que resulta de utilidad, pero no es definitiva. Ha sido basada en información obtenida al 8 de abril de 2020 y aplica a procesos que deben ser realizados en la ciudad de Quito, aunque de manera general, varios conceptos se aplican a nivel nacional en Ecuador.

Agradecemos tu tiempo para leer este blog, esperamos haberte ayudado, en las nociones básicas para iniciar tu proyecto inmobiliario. Para más información CONTÁCTANOS, tenemos el equipo de profesionales que hará tus sueños realidad y que te permitirá enfocarte en SER MÁS, sin TENER MÁS.


Autores: Paola Hidalgo y Juan Carlos Meza.


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